A Reforma Tributária e o Mercado de Locação de Imóveis: Novas Regras e o Fim do "Contrato de Gaveta"

Você é locador de imóveis ou atua na área jurídica imobiliária? A partir de 2026, o cenário da locação no Brasil passará por uma transformação dupla: novas regras de tributação e uma fiscalização muito mais rigorosa. A combinação da Reforma Tributária com novas ferramentas de cruzamento de dados, como o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), torna essencial a adaptação de proprietários e inquilinos.

Entenda em detalhes o que muda e como se preparar.

1. A Nova Tributação sobre Aluguéis (IBS e CBS)

A Emenda Constitucional nº 132/2023, conhecida como Reforma Tributária, instituiu um novo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, que substituirá gradualmente tributos como PIS, COFINS e ISS. Ele é composto por:

• Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): De competência federal.

• Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): De competência de estados e municípios.

Para a locação de imóveis por pessoas físicas, a regra atual de tributação exclusiva pelo Imposto de Renda (IRPF) ganha uma camada adicional. A receita dos aluguéis poderá, em alguns casos, se tornar fato gerador de IBS e CBS.

Quem será afetado?

A nova tributação não se aplicará a todos os locadores. A incidência do IBS/CBS foi desenhada para alcançar operações que, pelo volume e habitualidade, assemelham-se a uma atividade empresarial. Os critérios preliminares indicam que será considerado contribuinte o locador pessoa física que atender a condições como:

• Receita Bruta Anual com aluguéis superior a R$ 240.000,00.

• Posse de mais de três imóveis para locação.

Locadores com rendas abaixo desse patamar ou com menos imóveis devem continuar submetidos apenas às regras do Imposto de Renda.

Quando as mudanças entram em vigor?

A implementação será gradual. O período de transição está previsto para começar em 2026, com alíquotas reduzidas, que aumentarão progressivamente até 2033, quando o sistema atingirá sua aplicação plena.

2. O Fim da Informalidade: O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Paralelamente à reforma, o Fisco se arma com uma poderosa ferramenta de fiscalização: o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Instituído pela Lei Complementar nº 214/2025, ele funcionará como um "CPF" para cada imóvel no país, unificando informações de cartórios, prefeituras e da Receita Federal.

A partir de 2026, o compartilhamento de dados entre essas entidades será obrigatório e automatizado. Na prática, isso significa que a Receita Federal poderá cruzar informações sobre a titularidade do imóvel, seus ocupantes e as movimentações financeiras relacionadas, tornando a identificação de aluguéis não declarados ("contratos de gaveta") muito mais fácil e rápida.

O que isso significa na prática?

• A obrigação de declarar não é nova, a fiscalização é. A principal mudança não é a criação da obrigação de declarar os aluguéis — que sempre existiu —, mas a intensificação e a eficiência da fiscalização.

• Risco exponencialmente maior. A probabilidade de um contrato informal ser detectado pelo Fisco será altíssima.

• Consequências legais e financeiras. A omissão de rendimentos de aluguel é tipificada como crime de sonegação fiscal (art. 1º da Lei nº 8.137/90), sujeitando o contribuinte a multas pesadas e até mesmo a sanções penais. A jurisprudência é firme em punir essa conduta, como já decidiram o TRF-3 — APELAÇÃO CRIMINAL - 18603: ACR 7527 SP 2000.61.81.007527-2 e o STJ — AgRg no REsp: 1877935 RS 2020/0110653-9.

3. Recomendações Práticas: Como se Preparar

Diante deste novo cenário, a proatividade é a melhor estratégia. Para advogados, locadores e locatários, as principais orientações são:

1. Formalize todos os contratos: Abandone o "contrato de gaveta". A formalização por escrito, com reconhecimento de firma e, se possível, registro, oferece segurança jurídica a ambas as partes e é o primeiro passo para a conformidade fiscal.

2. Revise as cláusulas tributárias: Em novos contratos ou na renovação dos antigos, inclua cláusulas que definam de forma clara a responsabilidade pelo pagamento de todos os tributos incidentes sobre a locação, incluindo os futuros IBS e CBS.

3. Realize um planejamento tributário: Clientes que se aproximam dos limites de faturamento ou de quantidade de imóveis devem ser orientados a buscar um planejamento patrimonial e tributário para otimizar a carga fiscal dentro da legalidade.

4. Mantenha a disciplina na declaração: Reforce com seus clientes a importância de declarar corretamente os rendimentos de aluguel (para o locador, via Carnê-Leão e na DIRPF) e os pagamentos efetuados (para o locatário), informando o CPF ou CNPJ da contraparte.

O cenário está mudando, e a antecipação é a melhor estratégia. Se você tem dúvidas sobre como essas alterações impactam seus contratos ou seu patrimônio, é fundamental buscar assessoria jurídica especializada.

⚖️ Dra. Thayane Escalda

Advogada especialista em Direito Empresarial | OAB/SP

Assessoria jurídica estratégica para empresas que querem crescer com segurança.

📍Atendimento online em todo o Brasil

🌐 www.escaldaadvocacia.com

📲 Instagram: @escaldaadvocacia

📞 WhatsApp: (11) 2427-3024

🔹 Aviso Legal: Este conteúdo tem finalidade informativa e não constitui uma consulta jurídica ou contábil. Cada caso possui suas particularidades, e a orientação de um profissional qualificado é recomendada.

Cada caso deve ser analisado individualmente para a correta aplicação da lei.